Praha 7. září 2026 – Notářská komora ve svém článku „Rychlejší zápis do katastru nemusí znamenat menší bezpečnost. Jak to funguje jinde v Evropě?“ obhajuje návrh, aby u některých převodů sepsaných ve formě notářského zápisu nemusel katastr dodržet dnešní dvacetidenní ochrannou lhůtu. Jako jednu z nevýhod čekání uvádí, že během něj může být zahájena exekuce či insolvenční řízení a dokončení transakce se tím zkomplikuje. Právě tento argument je z pohledu ochrany věřitelů zásadně problematický. Exekuce a insolvence nejsou technickou závadou obchodu, ale zákonnými mechanismy ochrany věřitelů. Opravdu má být výhodou rychlejšího zápisu to, že se nemovitost převede dříve, než začnou působit?
Dnes katastrální úřad nemůže vklad povolit dříve než po uplynutí dvaceti dnů od odeslání informace o vyznačení změny. Novela má umožnit, aby se u některých vkladů založených na notářském zápisu tato minimální doba neuplatnila. Argumentace vychází z vyšší hodnověrnosti veřejné listiny a z kontroly totožnosti, způsobilosti a vůle účastníků notářem. To může snížit riziko padělání či pozměnění listiny. Neřeší to však, zda i pravý a dobrovolně sepsaný notářský zápis nemůže zachycovat převod poškozující věřitele.
Pravá listina může zachycovat i převod poškozující věřitele
Představme si podnikatele nebo společnost, která dluží dodavateli několik milionů korun. O pohledávku se vede spor, takže věřitel zatím nemá pravomocný rozsudek ani možnost zahájit exekuci. Nejdůležitějším majetkem dlužníka je dům, byt, pozemek, sklad nebo výrobní areál.
Dlužník nemovitost daruje blízké osobě nebo ji převede na spřízněnou společnost. Smlouva má formu notářského zápisu. Totožnost účastníků i doklady jsou v pořádku, dlužník rozumí tomu, co činí, a nemovitost převést skutečně chce.
Z pohledu pravosti listiny může být vše bezchybné. Z pohledu věřitele však může z majetku dlužníka odejít jediná hodnota, z níž mohl být jeho nárok uspokojen.
Notář není a nemůže být auditorem všech majetkových vztahů převodce. Veřejné registry neodhalí všechny nezaplacené faktury, soukromé zápůjčky, nároky na náhradu škody ani sporné pohledávky. Skutečná vůle dlužníka navíc může být právě taková, že chce majetek před věřiteli převést. Notářský zápis může potvrdit jeho vůli, nikoli však, že převodem nikoho nezkracuje. Ani prodej za kupní cenu vše neřeší: peníze lze převést nebo spotřebovat podstatně rychleji než nemovitost.
Notář může ověřit, že dlužník nemovitost převést chce. Nemůže ale zaručit, že po převodu zůstane věřitelům majetek, z něhož bude možné jejich pohledávky uspokojit.
Dvacet dnů není všemocná ochrana. Je to ale čas, který může rozhodnout
Dvacetidenní lhůta není univerzální ochranou všech nezajištěných věřitelů. Běžný věřitel není o každém návrhu na vklad automaticky informován a nemusí se o něm vůbec dozvědět.
Pokud však konkrétní nemovitost sleduje nebo se o plombě dozví jinak, může získat čas k návrhu na předběžné opatření zakazující dlužníkovi s nemovitostí nakládat. Jestliže se takové opatření stane vykonatelným dříve, než bylo o vkladu pravomocně rozhodnuto, návrh na vklad ztrácí právní účinky.
Lhůta tedy věřiteli nezajišťuje úspěch, ale udržuje řízení po určitou minimální dobu ve stavu, kdy může mít rychlý zásah soudu smysl. Věřitel musí osvědčit pohledávku i hrozící nebezpečí a splnit další zákonné podmínky. Ani dvacet dnů nemusí být mnoho.
Bez pevné lhůty se prostor může smrsknout na několik dnů daných rychlostí administrativního zpracování. Věřitel se pak může o převodu dozvědět až ve chvíli, kdy už katastr uvádí jako vlastníka někoho jiného.
Exekuce a insolvence nejsou závada, kterou má rychlejší katastr předběhnout
Za nejproblematičtější považuji argument Notářské komory, že během čekání může být zahájena exekuce či insolvenční řízení a dokončení transakce se tím zkomplikuje.
Ano, pro prodávajícího a kupujícího může jít o nepříjemnou komplikaci. Bezpečnost převodu však nelze hodnotit jen podle toho, zda jej smluvní strany dokončí rychle a bez překážek.
Exekuce a insolvence nejsou nahodilou provozní poruchou realitního obchodu. Jsou právní reakcí na existující dluhy, vykonatelné povinnosti nebo závažné problémy dlužníka se schopností plnit závazky. Po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nesmí povinný, až na zákonné výjimky, nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí. Od okamžiku, kdy nastanou účinky zahájení insolvenčního řízení, je dlužník omezen v dispozicích znamenajících podstatnou změnu nebo nezanedbatelné zmenšení majetku. Tato omezení nejsou chybou systému, ale jeho záměrnou součástí!
Ne každý insolvenční návrh je důvodný, každá exekuce bezchybná ani každý převod dlužníka nepoctivý. Tyto instituty však mají mimo jiné zabránit tomu, aby se majetek dlužníka rozplynul mimo dosah věřitelů nebo aby byl jeden z nich zvýhodněn na úkor ostatních.
Jestliže exekuce nebo insolvence převod zkomplikuje, může to být právě proto, že právní řád začal chránit osoby, kterým převodce nezaplatil. Vydávat tuto komplikaci za argument pro rychlejší zápis obrací smysl ochrany věřitelů naruby.
Opravdu je problémem, že se během dvaceti dnů ukáže existence exekuce nebo insolvenčního řízení? Nebo by bylo větším problémem, kdyby se převod dokončil těsně předtím a věřitelé museli již převedený majetek složitě právně dostihovat?
Zrychlit zápis tak, aby se převod dokončil dříve, než začnou působit mechanismy exekuce nebo insolvence, může být výhodou pro smluvní strany. Nelze to však automaticky označovat za zvýšení bezpečnosti právního systému.
Exekuce a insolvence nejsou technickou závadou, kterou má rychlejší katastr předběhnout. Jsou reakcí právního řádu na riziko, že věřitelé zůstanou bez uspokojení.
Po zápisu se prevence mění v další soudní spor
Ani po dokončení převodu není věřitel vždy bez ochrany. Může se za podmínek občanského zákoníku domáhat relativní neúčinnosti jednání dlužníka. Odpůrčí žaloba ale není tlačítko „zpět“. Převod se jejím podáním neruší a nemovitost se nevrací dlužníkovi.
Věřitel musí zahájit další spor, prokázat zákonné podmínky a nést další náklady i časové riziko. Mezitím může být nemovitost znovu převedena nebo zatížena. Před povolením vkladu se věřitel snaží zabránit odchodu majetku z vlastnictví dlužníka; po něm již právně dostihuje majetek někoho jiného.
Nejde jen o to, zda věřitel získá rozsudek. Jde o to, zda po letech řízení ještě bude existovat majetek, z něhož jej lze vykonat. Rozsudek proti dlužníkovi bez postižitelného majetku může být jen draze získaným potvrzením, že věřitel měl pravdu.
Rychlejší režim je dobrovolný pouze pro smluvní strany
Notářská komora zdůrazňuje, že rychlejší postup má být dobrovolnou alternativou. Dlužník a nabyvatel si jej skutečně mohou zvolit. Věřitel však u jednání nesedí, jeho souhlas se nevyžaduje a o převodu často nemusí včas vědět.
To, co je dobrovolnou výhodou pro dvě smluvní strany, může být nedobrovolným rizikem pro třetí osobu. Jestliže rychlejší postup umožní dokončit převod dříve, než věřitel požádá soud o ochranu, nejde o odstranění rizika, ale o jeho přesunutí na věřitele.
Bezpečnost nelze měřit pouze pohodlím prodávajícího, kupujícího, banky či osoby, která listinu sepisuje. Zápisy v katastru mohou zásadně ovlivnit i ty, kteří žádnou převodní smlouvu nepodepsali. Ani odkaz na zahraniční praxi sám neprokazuje, že lze českou ochrannou lhůtu odstranit bez rovnocenné náhrady.
Rozhodnutí soudu a soukromá smlouva nejsou totéž
Pravomocné rozhodnutí soudu je výsledkem řízení, v němž mohly dotčené osoby uplatnit svá práva. Kupní nebo darovací smlouva sepsaná ve formě notářského zápisu je stále jednáním soukromých osob. Notářská forma jí dává vyšší důkazní sílu, ale nemění ji v rozhodnutí nezávislého orgánu o právech účastníků a třetích osob.
Lze proto diskutovat o odstranění lhůty tam, kde je podkladem zápisu pravomocné rozhodnutí soudu nebo jiného orgánu veřejné moci. U soukromých převodních smluv však důvod pro její odstranění nevidím ani tehdy, jsou-li sepsány ve formě notářského zápisu.
Notářský zápis a ochranná lhůta chrání před jinými riziky
Nejde o útok na notáře. Notářská forma může významně snížit riziko padělání listiny, záměny osoby nebo pozdějšího pozměnění dokumentu. Má však své hranice.
Notář chrání průběh konkrétního právního jednání: ověřuje osoby, zjišťuje jejich vůli a posuzuje předpoklady pro sepsání zápisu. Ochranná lhůta poskytuje čas k reakci i osobám, které u notáře nejsou a jejichž práva mohou být převodem dotčena. Tyto formy ochrany si nekonkurují. Chrání před jinými riziky.
Než bude lhůta u soukromých převodů odstraněna, měli by zastánci návrhu odpovědět:
Jak má notář zjistit neveřejné, sporné nebo dosud nevykonatelné pohledávky převodce?
Jak se má věřitel včas dozvědět, že dlužník převádí svou poslední hodnotnou nemovitost?
Proč je exekuce či insolvenční řízení představováno jako riziko čekání, když může jít o legitimní ochranu věřitelů?
A jaký rovnocenný mechanismus nahradí čas, během něhož dnes ještě může zasáhnout soud?
Dvacet dnů nezachrání každého věřitele ani nezastaví každý problematický převod. Mohou však vytvořit rozdíl mezi včasným předběžným opatřením a rozsudkem proti dlužníkovi bez postižitelného majetku.
Rychlost převodu má svou hodnotu. Neměla by však být vykoupena oslabením ochrany lidí, kteří u notáře nebyli, s převodem nesouhlasili a kterým převodce nezaplatil.
Rychlejší zápis nemusí vždy znamenat menší bezpečnost. Jestliže však odebere věřitelům poslední reálný čas k obraně, nelze tvrdit, že bezpečnost automaticky zvyšuje.
Zdroj: JUDr. Lukáš Rezek, LL.M. advokát a partner Advokátní kanceláře PETRÁŠ REZEK A PARTNEŘI; člen Kárné komise České advokátní komory; člen Sekce pro AML České advokátní komory; rozhodce Rozhodčího soudu při HKČR a AKČR; zprostředkovatel kolektivních sporů u Ministerstva práce a sociálních věcí ČR
Často kladené otázky
Jaké jsou nevýhody zrychleného zápisu do katastru?
Zrychlený zápis může zkomplikovat ochranu věřitelů a umožnit převod majetku dříve, než začne exekuce.
Co navrhuje Notářská komora?
Notářská komora navrhuje, aby u některých převodů sepsaných ve formě notářského zápisu nemusela být dodržena ochranná lhůta.
Jaký je problém s exekucí a insolvenčním řízením?
Exekuce a insolvence nejsou technickou závadou obchodu, ale zákonnými mechanismy ochrany věřitelů.
Jaký je význam dvacetidenní ochranné lhůty?
Dvacetidenní lhůta umožňuje věřitelům reagovat na návrh na vklad a chránit svůj majetek.