Praha 13. ledna 2026 (PROTEXT) – Realitní trh vstupuje do roku 2026 s vysokými cenami a omezenou nabídkou. Ceny nemovitostí dál rostou a hypoteční sazby zůstávají stabilní, ale mění se investiční logika trhu. Méně známé vlivy, jako financování developerských projektů mimo banky nebo proměna brownfieldů, mohou být klíčem ke skutečnému zhodnocení kapitálu. Ekonom Kryštof Míšek odhaluje faktory, které mohou změnit investiční hru, od dopadů infrastruktury až po nebankovní financování developerských projektů.
Jaké nejsou veřejně známé dopady velkých infrastrukturních projektů (např. nové linky metra, dopravní uzly, logistické koridory) na realitní trh v Praze a okolí, a které lokality by mohly těžit z těchto změn nejvíce ve střednědobém a dlouhodobém horizontu?
“Zpravidla začnou růst ceny pozemků a starších objektů už ve fázi pravděpodobnosti realizace, nikoli až po otevření projektu. Největší zhodnocení přitom často neleží přímo u hlavní lokální dopravní tepny, ale v rozsahu 1 až 2 kilometry v okolí. Změnu funkčního využití brownfieldů může nastartovat příprava a rozvoj Metra D, konkrétně v lokalitách Krč – Libuš – Písnice. Do budoucna lze obdobný efekt očekávat i v okolí Brna, kde po roce 2030 ovlivní dopravní chování plánovaná vysokorychlostní železnice. Největší investiční potenciál tak často neleží přímo ‘na mapě infrastruktury’, ale v sekundárních zónách, kde se teprve mění ekonomická logika území.”
V souvislosti s tím, že jsou developerské projekty stále častěji financovány i nebankovními zdroji, jak byste z ekonomického hlediska zhodnotil investiční příležitosti v tomto segmentu? Které konkrétní typy developerských projektů mohou být pro investory atraktivní vzhledem k aktuální situaci na realitním trhu (např. rezidenční, logistické či smíšené projekty) a jaký vliv by mohly mít případné růstové tlaky na úrokové sazby na jejich výnosnost a rizikovost?
“Z ekonomického pohledu je růst využití nebankovního financování logickou reakcí na přísnější bankovní úvěrové standardy, dlouhodobě vyšší úrokové sazby a skutečnost, že část projektů dnes nedosahuje na klasické bankovní parametry. Pro investora vyhledávajícího vyšší riziko je tento segment atraktivní, protože investice skrze privátní dluh či mezaninové financování nabízejí nadstandardní výnos a zároveň se dají dobře strukturovat a zajistit. Zároveň však platí, že kapitál často proudí právě do transakcí s vyšší komplexitou. Dlouhodobě atraktivní mi přijdou investiční projekty založené na silné poptávce – typicky projekty nájemního bydlení v lokalitách s chronickým nedostatkem nabídky v Praze nebo v Brně. Rovněž segment luxusních moderních kanceláří má v těchto městech stále vysoký potenciál, protože jejich nabídka je omezená.”
Výsledky růstu nájemného v segmentu build-to-rent (BTR) výrazně převyšují inflaci a překračují 600 Kč/m² měsíčně v Praze. Vidíte v tomto segmentu investiční potenciál (pro institucionální kapitál aj.), respektive jaké jsou reálné výnosové limity BTR vs. tradiční bytové investice?
“Segment BTR vnímám jako oblast s jasným investičním potenciálem, zejména pro institucionální kapitál, protože generuje relativně stabilní a predikovatelný cash-flow a umožňuje profesionální správu ve větším měřítku. Mladí lidé dnes často neusilují o vlastnictví, ať už z pohledu nemovitostí nebo jiných statků. Roste jejich poptávka po komplexním bydlení, které nabízí sdílené coworkingové zóny, fitness centra, lounge prostory či střešní zahrady. Velcí investoři a fondy dnes kupují nebo staví celé budovy určené k dlouhodobému pronájmu, vnímají utaženou nabídku a skutečnost, že jsou zde stále zajímavé marže. Standardní dlouhodobé nájemní projekty dnes dosahují hrubých výnosů kolem 4–5 % ročně, přičemž superprémiové projekty nabízejí výnos ještě vyšší. Reálné výnosové limity BTR jsou dány především vztahem mezi celkovými náklady (pozemek, výstavba, financování) a dosažitelným nájemným. Nájemné nemůže růst donekonečna bez ohledu na příjmy domácností a nelze opomenout ani potenciální regulatorní riziko, protože regulace nájemného není historicky na západních trzích výjimečná.”
V kontextu nepoměrů mezi nabídkou a poptávkou a stále rigidních povolovacích podmínek – které konkrétní administrativní nebo legislativní změny by podle Vaší profesní zkušenosti nejrychleji zlepšily dostupnost bydlení, a jaké by to mělo dopady na cenovou dynamiku?
“V kontextu domácí ekonomiky je evidentní, že povolovací procesy u staveb jsou extrémně dlouhé. Za nejefektivnější změny považuji zavedení skutečně vymahatelných lhůt a omezení tzv. ping-pongu mezi úřady a dotčenými orgány, ideálně prostřednictvím koordinovaného jednotného stanoviska. U větších developerských projektů dnes není výjimkou příprava delší než sedm let, zatímco například ve Vídni se obdobné projekty povolují v horizontu 1–2 let. Česká republika se dlouhodobě nachází na 118. místě v žebříčku rychlosti povolování staveb, zhruba mezi Nigérií a Čadem. Dopad na cenovou dynamiku by byl spíše střednědobý, protože nabídka se nezvýší okamžitě, nicméně snížení nejistoty a nákladů kapitálu by postupně tlumilo tlak na růst cen a zlepšilo dostupnost jak pro kupující, tak pro nájemní segment.”
Pokud by se hypoteční úrokové sazby v roce 2026 náhle otočily a začaly růst významně rychleji než očekávané pásmo (např. kvůli globálnímu šoku nebo změně měnové politiky), které segmenty trhu s nemovitostmi by byly nejzranitelnější, a které naopak nejodolnější?
“Hypoteční sazby po postupném uvolňování měnové politiky ČNB klesly během roku 2025 z úrovní kolem 6 % zhruba k pásmu 4–5 %, což znovu rozhýbalo poptávku po vlastním bydlení i investičních bytech. Ceny bytů v Praze na to reagovaly dalším růstem a v průměru se pohybují okolo 160.000 Kč za m², přičemž meziroční zdražení se pohybovalo v řádu vyšších jednotek až nižších desítek procent. Výhled pro rok 2026 proto počítá se stabilně vysokými cenami a spíše jen mírným zpomalením jejich růstu. Zdražováni bytů by pak mohlo dosáhnout 6–7 % v letošním roce. Investoři do nemovitostí tak mohou, s největší pravděpodobností, očekávat další období, kdy dojde ke zhodnocení jejich investic nad míru inflace, která by dle projekcí měla letos být ve výši 2 % meziročního růstu.”
“V případě nečekaného nabídkového makroekonomického šoku v roce 2026 by hypoteční sazby mohly růst rychleji, než trh očekává. Největší zásah by to znamenalo pro segmenty, které jsou závislé na dostupnosti úvěrů domácností a na rychlé absorpci trhu – tedy zejména dražší byty určené k prodeji. Naopak relativně odolné bývají segmenty se stabilním cash-flow, zejména nájemní bydlení typu BTR, kde se část poptávky přelévá z vlastnického bydlení do nájemního,” uzavírá Kryštof Míšek, finanční analytik a hlavní ekonom Argos Capital.
Jak profitovat z trhu bez vlastnictví bytu či domu?
Češi mají k bydlení ve vlastním silnou historickou vazbu. Podle dat Eurostatu žijí zhruba tři čtvrtiny české populace v domácnostech, které vlastní nemovitost, zatímco zbytek využívá nájemní bydlení. V rámci Evropy pak žije nejvíce obyvatel ve vlastním v Rumunsku (94 %), na Slovensku (93 %) a v Maďarsku (92 %). Na opačném konci stojí Německo, kde vlastní bydlení využívá jen 47 % domácností, dále Rakousko (55 %) a Dánsko (61 %). Ceny nemovitostí v Česku však vytrvale rostou. Podle údajů Českého statistického úřadu se ceny bytů mezi lety 2015 a 2024 zvýšily o téměř 158 %. U rodinných domů byl růst mírnější, dosáhl 126 %. Růst cen nemovitostí ovlivňuje především nízká nabídka rezidenčních nemovitostí, pomalá ale i nákladnější výstavba (stavební náklady za posledních pět let vzrostly o 30 % až 40 %), ale i vysoká inflace, a rovněž demografické změny, tedy přesun obyvatel z venkova do měst, příliv uprchlíků, či rostoucí podíl jednočlenných domácností. Profitovat z realitního trhu však lze i bez kupní smlouvy.
“Česká investiční platforma Bondster umožňuje využít potenciál realitního trhu bez nutnosti vlastnit byt nebo dům, s atraktivním fixním výnosem a kvalitním zajištěním. Nemovitosti obecně jsou vnímány jako bezpečný způsob ochrany úspor před inflací a zároveň mohou přinášet pravidelný příjem z pronájmu. Pro stávající ale i budoucí investory je pozitivní, že růst cen nemovitostí zvyšuje hodnotu zajištění. V čase tak klesá poměr LTV a posiluje se bezpečnost investice. Pokud je úvěr řádně splácen, rostoucí hodnota nemovitosti znamená pro investora lepší krytí,” říká David Jukl, výkonný ředitel investiční platformy Bondster.
Na platformě Bondster je dostupná široká nabídka úvěrů zajištěných nemovitostmi, které poskytuje například česká finanční společnost ACEMA Credit Czech. “Financujeme také řadu developerských projektů a v následujících letech se očekává rozšíření nabídky. Developeři totiž budou kromě vlastních zdrojů a bankovního financování stále častěji využívat i nebankovní financování. Pokud navíc porostou úrokové sazby, může investor dosáhnout vyššího výnosu,” říká Lukáš Zaňák, předseda představenstva Acema Credit Czech.